福山・今津の住みやすさガイド｜松永と市街地の間に位置する落ち着いた住宅エリア

※当サイトには広告（Google AdSense・アフィリエイト）が含まれる場合があります。本記事は編集部が公開情報をもとに整理したガイドです。家賃・価格・制度・金利など変動する情報は各社公式・ポータル・福山市の窓口でご確認ください。

今津ってどんな場所？ 立地と地形・街の性格

今津（福山市今津町・南今津町）は、福山市の西部に位置する住宅エリアです。市の中心市街地（福山駅周辺）と、西の玄関口である松永地区のちょうど中間にあたり、JR松永駅の徒歩〜自転車圏に含まれる地区が広がります。すぐ南には瀬戸内海（松永湾）に注ぐ芦田川の河口部があり、平坦な土地が多いのが地形上の特徴です。

地名の由来をたどると、今津は単なる住宅地ではなく歴史のある町です。「今津」は「旧来の津（港）である津之郷に対する、新しい津」という意味で名づけられたと伝わります。江戸時代には西国街道（山陽道）の宿場「今津宿」が置かれ、福山藩内では神辺宿と並ぶわずか2か所の本陣（今津本陣・河本家）が設けられた要衝でした。幕末には商家が軒を連ね、宿場としてにぎわった記録が残っています（出典:福山市公式「今津本陣跡」）。現在も旧街道筋には町並みの名残があり、落ち着いた生活感のある街区が形成されています。

街の性格を一言でいえば、「松永の生活利便を使いながら、市街地の喧騒からは一歩引いた住宅エリア」です。大型商業施設が密集する地区ではないため日中も比較的静かで、ファミリー世帯やシニア世帯が腰を据えて暮らす土地柄です。古くからの住民と新しく移り住んだ世帯が混在し、自治会・地域行事も比較的活発で、ご近所付き合いを大切にしたい人には馴染みやすい雰囲気があります。一方で、流行のカフェや大型の娯楽施設が密集するような「賑やかさ」を求めるエリアではないため、静けさと利便のバランスをどう取るかが住み心地の評価を分けるポイントになります。

交通アクセス｜松永駅・国道2号・福山駅や岡山への通勤

鉄道（JR山陽本線・松永駅）

今津の最寄り駅はJR山陽本線の松永駅です。地区の一部（今津町3丁目など宮前保育所周辺）は松永駅まで徒歩圏に入りますが、芦田川寄りや南今津側になると駅まで距離があり、自転車・バス・車の利用が現実的になります。

松永駅からの鉄道アクセスの目安は次のとおりです。普通列車の所要時間は時間帯やダイヤにより前後するため、目安としてご覧ください（※正確な時刻・運賃はJRおでかけネットや乗換案内で確認してください）。

福山駅まで在来線で10分台というのは、市西部の住宅地としては十分に通勤圏内です。福山駅まで出れば新幹線で広島・岡山方面への遠距離通勤も可能で、「住まいは静かな今津、勤務地は福山中心部や近隣市」というスタイルが成り立ちます。日中の普通列車は1時間あたり数本程度が目安で、本数が潤沢とは言えないため、通勤・通学で使う人は自分の時間帯の発車パターンを事前に確認しておくと安心です。

バス・道路

路線バスは中国バス・トモテツバス（鞆鉄道）が福山駅方面などへ運行しており、今津・松永地区にも停留所があります。ただし都市部のような高頻度運行ではないため、バスを生活の主軸にする場合は時刻表での事前確認が欠かせません（※路線・時刻はトモテツバス・中国バス公式で確認）。

道路面では、地区の北側を国道2号（バイパス含む）、海側を旧国道2号にあたる県道が通り、芦田川には末広大橋が架かります。車があれば国道2号で松永・尾道方面、福山市街、山陽自動車道の福山西IC方面へのアクセスが容易です。総じて、今津は「鉄道で福山駅へ・日常移動は車」という二刀流が現実的なエリアといえます。車を1台は持つ前提で考えておくと暮らしやすくなります。通勤時間帯の国道2号は松永・尾道方面で混みやすいため、車通勤の場合は所要時間に余裕を見ておくとよいでしょう。

学区｜遺芳丘小学校と松永中・大成館中

子育て世帯にとって最重要の学区です。今津町の多くは福山市立遺芳丘（いほうがおか）小学校の学区に属します。遺芳丘小学校は、2020年に従来の今津小学校と東村小学校が統合して開校した比較的新しい小学校で、所在地は今津町です。統合校のため校舎・設備が新しいのが特徴です。

中学校は番地によって分かれます。遺芳丘小学校区からは福山市立大成館中学校または福山市立松永中学校へ進学するルートがあります。大成館中学校は神村小・本郷小・遺芳丘小の卒業生が中心に進学する中学校、松永中学校は松永小・柳津小・遺芳丘小区の一部などから構成されます。つまり今津に住んでいても、番地によって進学先の中学校が変わる可能性があります。

注意点として、福山市は通学区域の「変更許可」制度があり、番地ごとに指定校・許可条件が細かく定められています。今津町内でも丁目・番地によって扱いが異なるため、住む候補地が決まったら必ず福山市教育委員会の通学区域資料（福山市 小学校一覧・中学校一覧）や市の窓口で、その番地の正確な指定校を確認してください。物件選びの段階で「想定していた学区と違った」という行き違いを防げます。とくに兄弟姉妹で通学先を揃えたい場合や、部活動・通学距離を重視する場合は、指定校だけでなく実際の通学ルート（踏切・幹線道路の横断・夜道の明るさなど）まで現地で歩いて確認しておくと安心です。

買い物｜スーパー・商業施設の実情（ゆめタウン跡含む）

買い物環境は、今津町単独で完結するというより「隣接する松永地区と一体の生活圏」で考えるのが実態に即しています。

まず押さえておきたいのが、かつて松永のランドマークだったゆめタウン松永が2021年3月に閉店している点です（出典:都市商業研究所）。「松永＝ゆめタウン」というイメージで来ると現状とギャップがあるため、買い物の中心はゆめタウンではなく、点在する各スーパー・ロードサイド店になっていると理解しておきましょう。

現在の主な買い物先は次のとおりです（業態・営業時間・店舗状況は変わるため、最新は各社公式や地図サービスで確認してください）。

松永駅周辺〜東尾道方面の国道2号沿いには近年ロードサイドの大型店進出が進み、食品・日用品・ホームセンター系はひととおり揃います。一方、ファッションや大型専門店、まとまった商業モールでの買い回りは、福山駅周辺の天満屋・エフピコRiMや、市内の大型ショッピングモールまで足を伸ばすことになります。日常の食材・生活用品は近場、専門的な買い物は車か電車で福山中心部、という使い分けが基本形です。深夜営業や24時間営業の有無は店舗によって異なるため、生活リズムが夜型の人や共働きで帰宅が遅い世帯は、よく使う店の営業時間を事前にチェックしておくと失敗がありません。

医療｜西福山病院と地域のかかりつけ医

医療面は、市西部としては恵まれた立地です。中核となるのが医療法人社団杉原会の西福山病院（福山市松永町）で、松永駅北口から徒歩圏という近さにあります。内科・外科・整形外科・消化器内科・循環器内科・脳神経内科・皮膚科・泌尿器科・小児科・産婦人科・リハビリテーション科など幅広い診療科を持ち、各種検査・がん検診・健康診断にも対応しています（※診療科目・診療時間は変わることがあるため、受診前に西福山病院公式で確認してください）。駐車場やバリアフリー設備が整っている点もファミリー・シニアには安心材料です。

日常のかかりつけ医としては、松永駅周辺〜今津地区に内科・小児科・歯科・皮膚科などのクリニックが点在しており、今津町内・周辺でも開業医を確保できます。総合病院での精密検査・入院が必要なケースでは、福山市民病院など市内の大規模病院を車で利用することになります。具体的な診療科や休診日はクリニックごとに異なるため、かかりつけにしたい医院は事前に診療時間・予約方法を確認しておきましょう。

• かかりつけ・一次医療:松永〜今津地区のクリニック群（内科・小児科・歯科ほか）
• 地域中核病院:西福山病院（松永駅近く・多診療科）
• 高度・救急医療:福山市民病院ほか市内総合病院（車利用）

「歩いて行ける近所のかかりつけ＋いざというとき車で総合病院」という、地方都市として標準的かつ安心感のある医療アクセスが確保できるエリアです。夜間・休日の急病に備えて、福山市の救急医療情報や小児救急の相談窓口（#8000など）の連絡先を、引っ越し時に家族で共有しておくとさらに安心です。

子育て・公園｜保育所・遊び場・支援拠点

今津・周辺には公立保育所があり、子育て世帯の受け皿があります。代表的なのが、今津町3丁目にある宮前保育所です。松永駅から徒歩圏の立地で、近くに公園があり園と遊び場が近いのが利点です。また末広大橋周辺には今津保育所があり、送迎用駐車場や遊具が整備されています。近くに広い屋外スペースがあるなど、遊び場と一体になっている点も子育てに向いています。

福山市全体の子育て支援として、妊娠期から子育てまで相談できる福山ネウボラ「あのね」の窓口があり、公立保育所・こども園などを拠点とした地域子育て支援事業も実施されています（実施内容・会場は年度により変わるため、最新は福山市の子育て情報で確認してください）。地域コミュニティの面では、今津交流館が地区の活動拠点となり、子育て世代も参加できる地域行事・講座が開かれています。

公園は今津町内に街区公園・地区公園が整備されており、未就学児〜小学生の外遊びには困りません。芦田川河口部の堤防沿いはランニングや散歩、自転車練習に使える開けた空間で、休日のファミリー利用にも向いています。保育所の空き状況や入園可否は年度・地区で変動するため、最新は福山市 保育施設課で確認してください。共働きで保育所入所を前提に住み替える場合は、希望園の定員・きょうだい加点・送迎動線（車の停めやすさ・駅との位置関係）まで含めて検討しておくと、入園後の負担を減らせます。

防災｜芦田川・末広大橋とハザードマップの見方

今津は芦田川の河口部に近い平坦地です。住まい選びでは防災（とくに水害）の確認が欠かせません。芦田川は国管理の一級河川で、国土交通省や福山市が浸水想定区域図・ハザードマップを公開しています。芦田川・高屋川については大雨を想定した洪水ハザードマップに加え、より大規模な想定最大規模の浸水想定図も整備されています（出典:福山市公式・国土交通省福山河川国道事務所）。

河口・低地という地形特性上、同じ今津町内でも番地によって想定浸水深や避難の条件が異なります。物件を検討する際は、必ず次のステップで確認してください。

• 福山市の水害ハザードマップで、候補地の洪水・内水・高潮の浸水想定を確認(福山市 ハザードマップ)
• 国の重ねるハザードマップで、芦田川の浸水想定・地形分類を重ねて確認(重ねるハザードマップ)
• 戸建て検討なら地盤・盛土の履歴と、想定浸水深に対する基礎の高さ・避難経路を確認
• 最寄りの指定避難所と、浸水時に上層階へ垂直避難できる建物の有無を把握

瀬戸内側のため台風常襲地帯ほどの暴風雨頻度ではありませんが、河口低地は水害リスクをゼロとは言えません。「便利で平坦」の裏側にあるリスクを正しく把握し、ハザードを織り込んだ上で物件と階数・基礎の高さを選ぶことが、今津で長く安心して暮らす最大のコツです。あわせて、自宅から指定避難所までの経路を平常時に一度歩いておくこと、ハザード情報を家族で共有しておくこと、火災保険・水災補償の内容を確認しておくことも、いざというときの備えとして有効です。

家賃・地価の傾向｜松永エリアとの相対感

家賃水準は、福山駅周辺の中心市街地に比べると割安で、同条件なら松永中心部よりさらに落ち着いた価格になりやすい傾向があります。参考として、外部の家賃相場情報では松永町エリアの平均賃料が間取り別に公開されており、おおむね1Rで4万円台、1LDK〜2DKで5万円台、3LDK〜4DKで7万円台が目安として示されています（出典:ホームメイト 福山市家賃相場、参照時点の目安）。あくまで時点・調査方法による参考値で、実際の募集賃料は物件ごとに幅があります。

今津町内は、エリア単体の知名度が高くない分、募集物件の数自体が多いとは言えず、好条件の部屋はタイミング次第という面があります。築年・駅からの距離・駐車場の有無で賃料は大きく変わるため、同じ間取りでも価格差が出やすい点に注意しましょう。

戸建て・土地については、平坦地で開発しやすい一方、河口低地という条件が地価・人気に影響します。地価・売買相場・新築建売の価格は時期や立地で大きく変動するため、ここでは具体額を断定しません。※最新の家賃・地価・物件価格は、各不動産会社・賃貸ポータル・地元工務店、および公的な地価情報（地価公示・路線価）で必ず確認してください。地元密着の不動産会社に「今津町の◯丁目で、ハザード条件も含めて」と具体的に相談するのが、ミスマッチを防ぐ近道です。住宅ローンの金利や各種補助・減税の条件も年度・金融機関で変わるため、資金計画は最新情報をもとに金融機関や福山市の窓口で確認しましょう。

今津での「1日の暮らし」モデル

イメージしやすいよう、今津に住む子育て共働き世帯の平日の一例を挙げます（あくまでモデルで、住む番地や職場により変わります）。

このモデルからわかるのは、今津の暮らしは「鉄道(福山通勤)＋車(日常)」の組み合わせで最も快適になるということです。駅近の番地なら徒歩・自転車中心でも回せますが、芦田川寄りや子育てで荷物が多い世帯は車があると一気に楽になります。単身・夫婦のみの世帯であれば、駅近の物件を選んで鉄道と自転車中心で暮らすという選択肢も十分に現実的です。

メリット・デメリット（正直な評価）

メリット

• 松永駅からJRで福山駅まで約10〜15分。市西部ながら通勤圏として十分
• 西福山病院という多診療科の地域中核病院が松永駅近くにあり医療安心度が高い
• 宮前保育所・今津保育所など公園が近い保育所があり子育てしやすい
• 遺芳丘小学校は2020年開校の新しい統合校で校舎・設備が新しい
• 市中心部より家賃が割安な傾向。手の届く価格帯の物件も見つけやすい
• 旧今津宿の歴史を持つ落ち着いた町並みで、日中も静か
• 国道2号で松永・尾道・福山西IC方面へ車移動しやすい

デメリット（正直に）

• ゆめタウン松永は2021年閉店済み。大型モールでの買い回りは福山中心部頼み
• 路線バス・普通列車の本数が限られ、車なし生活は番地によって不便
• 芦田川河口の平坦低地で、番地によって水害ハザードの確認が必須
• 中学校が番地で大成館中・松永中に分かれ、学区確認を怠ると想定とずれる
• エリア単体の知名度が低く、賃貸・売買とも物件数が潤沢とは言えない
• 今津町だけで生活が完結しにくく、松永地区との一体運用が前提

向いている人・向いていない人

今津が向いている人

• 福山駅周辺に通勤しつつ、静かな住環境で家賃を抑えたい子育て・共働き世帯
• 新しい小学校（遺芳丘小）と近所の保育所・公園を重視するファミリー
• 地域中核病院が近い安心感を求めるシニア・子育て世帯
• 車を1台は持ち、買い物・送迎を車中心で回せる世帯

今津が向いていない人

• 車を持たず、徒歩+バスだけで完結する都市的な生活を望む人(駅近番地以外は不向き)
• 大型ショッピングモールでの買い回りを生活の中心にしたい人
• 水害リスクをまったく取りたくない人(河口低地のため番地選びが重要)
• 賃貸の選択肢を大量に比較して選びたい人(物件数が限られる)

総じて今津は、「松永の生活インフラと福山駅への通勤利便を、静かな住宅地で・割安に手に入れたい」世帯にフィットするバランス型エリアです。学区(中学校)とハザード(芦田川)の2点だけは番地レベルで必ず確認したうえで、地元不動産会社と具体的に相談を進めるのがおすすめです。可能であれば平日と休日、朝と夜の両方で現地を歩き、駅までの距離感・道路の混み具合・夜道の明るさ・周辺の静けさを自分の目で確かめてから判断すると、入居後の「思っていたのと違う」を防げます。

よくある質問

🏢 このエリアで頼める不動産会社（仲介・賃貸管理）

福山に拠点を置く実在の会社を、国税庁・法人番号公表データと公開情報をもとにまとめました。各社の最新情報・対応エリアは公式サイト等でご確認ください。

📋 一覧

📊 比較表

📖 各社の詳細（所在地マップ・公式リンク）

🏘 今津で暮らすなら｜福山NOTEでもっと知る

このエリアでの暮らしを、福山NOTEの各ジャンルからさらに深掘りできます。物件スペックだけでなく「暮らし全体」で選びましょう。

👉 住まい探しは 福山の不動産会社／住宅・工務店、お金は 福山市の住まいの補助金 もあわせてどうぞ。

🏠 福山の不動産・住まいの記事一覧は こちら。エリア別の住みやすさ・賃貸・購入・リフォーム・補助金まで編集部が整理しています。